房屋抵押权的实现（房屋抵押权的实现方法）

来源：最后更新：24-03-15 12:36:01

导读：实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权和房屋所有权时，房屋所有权和土地使用权可以一起拍卖，但是，抵押权的效力不能及于未约定的部分，抵押权人对未约定的部分不能优先受偿。

在抵押权设立后，提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。

房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。

房屋抵押人享有的权利有：

(1)房屋抵押人对抵押的房屋享有所有权，并有权取得抵押房屋的各种收益。

(2)房屋抵押人对抵押房屋享有处分权，但若想转让抵押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意。

(3)可以对抵押房屋多次出抵，但须保证数个房屋抵押权所担保的债权总额不大于抵押房屋的价值。

(4)可以将抵押房屋出租。

需要承担的义务主要是保管义务，即妥善保养，维护抵押房屋。

由于抵押人对抵押房屋的侵害行为，致使抵押房屋的价值减少时，房屋抵押人应恢复抵押房屋的原状或提供与减少的价值相当的担保。

如果抵押的房屋毁损灭失，抵押人应以其他财产充抵抵押的房屋，在抵押房屋因不可抗力等不能归责于抵押人的事由而毁损灭失时，抵押人可以以赔偿请求权向房屋抵押权人提供担保，也可将赔偿请求权让与给抵押权人而获免责。

而房屋抵押权人的权利有：在债务人不履行到期债务、抵押人被宣告破产或被撤销、发生当事人约定的实现抵押权的情形、严重影响债权实现的其他情形时，房屋抵押权人可以与房屋抵押人协商，通过将抵押的房屋折价、拍卖、变卖后，将所得的价款优先受偿，在抵押的房屋折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归房屋抵押人所有，不足部分由债务人清偿。