个人如何跟银行贷款（个人如何跟银行贷款买房）

来源：最后更新：23-02-17 09:03:30

导读：《银行从业资格考试》备考宝典之《个人贷款》科目第1章个人贷款概述1、个人贷款对金融机构的意义：①获得利息及中间业务收入②分散风险。个贷对宏观的意义：①实现居民消费需求②繁荣消费市场③扩大内需④商业

《银行从业资格考试》备考宝典之《个人贷款》科目

第1章个人贷款概述

1、个人贷款对金融机构的意义：①获得利息及中间业务收入②分散风险。

个贷对宏观的意义：①实现居民消费需求②繁荣消费市场③扩大内需④商业调整信贷结构。

2、个人贷款特征：①品种多、用途广②贷款便利③还款方式灵活

3、个贷还款方式有：等额本息还款法【每期还款金额一致，开始付的利息多】、

等额本金还款法【先支付高】、

等比累进还款法【递增VS递减预期收入增加，等比递增；否则相反】

等额累进还款法【递增VS递减】

组合还款法【随心贷、气球贷】。

4、建行最早办住房个贷业务。个贷三阶段：①80年代住房制度改革②90年代末消费信贷制度③深化。

5、个贷分（1）个人住房贷款——①自营个人住房贷款、②公积金个人住房贷款、③组合贷款

（2）个人消费贷款——①汽车【自用车、商用车】

②教育【国家助学贷款（财政贴息、风险补偿、信用发放、专款专用和按期偿还）、商业助学贷款（部分自筹、有效担保、专款专用和按期偿还）】

③耐用品、④个人消费额度、⑤旅游消费、⑥医疗

（3）个人经营贷款——①专项贷款（个人商用房贷款、个人经营设备贷款）②流动资金贷款（担保——中行之个人投资经营贷款、建行之个人助业贷款，VS无担保——渣打之现贷派、花旗之幸福时贷）

6、个贷对象不包括法人，一般1年以内固定利率，1年以上，根据合同约定调整。

7、个人住房贷款的期限最长30年，而个人经营类贷款中的流动资金贷款的期限仅为6个月。1 年以内（含）的个人贷款，展期期限累计不得超过原贷款期限；1 年以上的个人贷款，展期期限累计与原贷款期限相加，不得超过该贷款品种规定的最长贷款期限。

8、建筑面积90平米以上的，首付不低于30%。二套房首付不低于50%，利率1.1倍以上。

第2章个人贷款营销

1、银行市场环境分析的四大任务：购买行为、市场细分、目标选择和市场定位。

外部环境分为：宏观（经济与技术水平、政治与法律环境、社会与文化环境）、微观（信贷资金的供求状况、客户的信贷需求【已实现需求、待实现需求、待开发需求】与信贷动机、竞争对手的实力与策略）

内部环境分为：人力资源、资讯资源、市场营销部门的能力、经营绩效、研究开发。银行自身实力有：银行的业务能力、银行的市场地位、生产声誉、财务实力、政府对银行特殊政策、领导人能力。

2、市场细分（顺应买方市场）作用：（1）利于选择目标市场和制定营销策略；（2）有利于发掘市场机会，开拓新市场；（3）有利于集中人力、物力投入目标市场。

市场细分的原则：①可衡量性（市场细分的基础）②可进入性③差异性④经济性（营销成本经济效益）

市场细分划分依据：人口、地理、心理、行为、利益。

市场细分策略：集中策略、差异策略。

3、市场定位原则：发挥优势、围绕目标、突出特色。定位的3种方式：主导式、追随式、补缺式。市场定位策略：客户定位策略、产品定位、形象定位、利益定位、竞争定位、联盟定位。

4、个人贷款客户定位分为合作单位定位【一手房（房地产开发商）、二手房（房地产经纪公司）、其他经销商】、贷款客户定位。

5、个贷营销渠道：合作单位渠道（一手房最好是开发贷与销售个贷结合）、网点机构渠道（直客式，银行直接开发客户）、网上银行渠道

6、个贷营销人员：见习客户经理、三级客户经理、二级客户经理、一级客户经理、高级客户经理。

营销机构有：职能型营销组织（总行、分行、支行模式，产品较少，一种或几种）、产品型营销组织、市场型营销组织、区域型营销组织。

营销策略有4P理论：产品策略（Production）、定价策略（Price）、营销渠道策略（Place）和促销策略（Promotion）

7、银行营销渠道：合作单位营销、网点机构营销、网上银行营销。

8、品牌营销历程：产量竞争、质量竞争、价格竞争、服务竞争、品牌竞争。

银行营销策略：低成本、产品差异、专业化、大众营销、单一营销、情感营销、分层营销、交叉营销。

第3章个人贷款管理

1、个人贷款管理原则：①全流程管理原则、②诚信申贷原则、③协议承诺原则、④贷放分控原则⑤实贷实付原则⑥重视贷后管理原则

2、个人贷款业务操作流程：①受理与调查②审查与审批【贷款面谈、面签、居访】、③签约与发放【2名信贷员】④支付管理【自主支付条件：无法事先确定具体交易对象且金额不超过30万；借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式的；贷款资金用于生产经营且金额不超过50万；】⑤贷后管理【1 年以内（含）的个人贷款，展期期限累计不得超过原贷款期限；1 年以上的个人贷款，展期期限累计与原贷款期限相加，不得超过该贷款品种规定的最长贷款期限。】

3、贷款风险管理：合作机构管理、操作风险管理、信用风险管理、

第4章个人住房贷款

1、个人房贷分：新建房个贷（一手房）、个人再交易房贷（二手房）、个人住房转让贷款（卖方按揭未还清）

2、个人房贷具有系统性风险。二手房贷款期限不超过剩余使用年限，且不超过30年，男性还款不超过65岁，女性不超过60岁。个人房贷在未实现抵押登记前，往往采用第三方（如地产商）的阶段性保证方式。

3、90平米以下，首付不低于20%。超过90平，首付不低于30%，二套首付不低于50%。3套房首付由银行自主决定。

4、对土地使用权抵押的房产楼盘，一般不再为其提供商品房贷款。个人信息：最近3个月的工资单、银行卡对账单、收入证明等。

5、保证人不得连续3年亏损、进入银行黑名单。

6、贷款提前环的条件：贷款未到期、无欠息、无拖欠本金，本期本金已归还。7、不良贷款的催收：电话、信函、上门、中介机构催收、法律手段催收。

8、银行不宜办理产权全为未成年人的个人房贷业务，让其监护人作为共同申请人。

对不能提供1 年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

9、外资在中国有分支机构，且其在中国工作学习超过1年的外国人可以购买自用、自主商品房。港澳台人士可以在中国大陆买房。

10、房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为”假个贷”

合同有效性风险：①格式条款无效【不能将主要责任免除，公平】②未履行法定提示义务的风险③格式条款解释风险④格式条款与非格式条款不一致的风险。

11、公积金贷款原则：存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保。5年以下公积金利率为4.00%，5年以上公积金利率为4.50%。不是所有的新楼盘都可以用公积金贷款。公积金贷款采用受托支付方式。

12、一般普通商品住房、经济适用房的，贷款不超过总价款的80% ；购买集资建造住房（房改房）的，低于90%; 购买二手房的，低于70% ；用有价证券质押贷款的，贷款额度有价证券票面额度的90%；建造、翻建、大修住房的，贷款额度不超过所需要费用的60%。

第5章个人汽车贷款

1、个人汽车贷款特征：①在汽车产业与汽车市场中占有一席之地②与汽车市场的多种行业机构有密切的关系③风险管理难度相对较大（但风险小）。

2、个人汽车贷款包括：自用车、商业车。一手车VS二手车。

3、个人汽车贷款间客式（汽车经销商向银行提供客户，负责客户资质审核，先买车后贷款）、直客式（先贷款后买车）

4、一手车贷款期限不超过5年，二手车不超过3年。展期不超过1年，且不超过贷款类别最高期限。

5、自用车额度低于80%，商业车额度低于70%，二手车不超过50%。【价格不包括税费及保费】

6、汽车经销商的欺诈风险：① 一车多贷② 甲贷乙用③ 虚报车价（形成零首付）④ 冒名顶替⑤ 全部造假⑥虚假车行

7、保险公司往往在车贷中处于强势地位，保险法于银行法规存在一定冲突之处。

8、日前，我国居民收入中包含着许多非货币化收入和”灰色收入”，并且普遍存在国有企事业单位开出的收入证明偏低、私营企业开出的收入证明偏高的现象，银行无法确切计算和查证借款申请人的实际收入水平。

9、汽车贷款原则：设定担保、分类管理、特定用途。

第6章个人教育贷款

1、个人教育贷款分为国家助学贷款（须家庭经济困难）与商业助学贷款（不一定为贫困生）。本专科学生（含高职学生）、研究生以及第二学士学位学生发放的，用于帮助他们支付在校期间的学费和日常生活费（住宿费）。

2、个人教育贷款具有公益性特征；且多为信用贷款（风险相对较高）。

3、1999年科教兴国战略，建立国家助学贷款制度【应在高中生多宣传】，先在北京、上海、天津、重庆、武汉、沈阳、西安和南京试点。2000年推广至全国。2003年后违约率急剧上升。2004年中国银行中标115所中央部署院校的独家经办行。1999年商业助学贷款。2002年农行的生源地贷款。

4、国家助学贷款特质：贷款利率不得上浮。原办法期限为8年，新办法为毕业后6年还清，贷款不超过10年。毕业后进一步深造的，可以展期。新的还款方法仅有等额本金、等额本息。在校期间利息国家承担，毕业后2年内须开始还款。最高额度为每年6000元。

5、商业助学贷款，还款方式更多，可以一次还本付息。另外可以给一定宽限期，宽限期内不还本金。也可以要求在校期间的利息本金化（复利的概念）

6、国家助学贷款：学费住宿费按学期发放，受托支付，付至学校银行。生活费划给个人（其中2月，8月补发放）或划给银行，再用银行划给个人。

但商业助学贷款，可以一次性放款，也可以分次放款。

7、银行在每季后10日，编制国家助学贷款贴息资金汇总表。1年内展期不超过原贷款期限，1年以上的，展期后合计不超过6年。

第7章个人经营类贷款

1、个人经营贷款分为专项贷款（商用房贷款、设备贷款）、流动资金贷款（担保、非担保）

特征是：期限往往短、用途多样、风险控制难度大。

2、商用房对仅中国公民开放，一般要求位于大中城市中心区和次中心区。利率至少1.1倍，期限一般不超过10年。财产抵押的，一般要求购买保险，且银行为第一受益人。商用房贷款额度一般超过50%，商住两用额度低于55%。一般采用受托支付方式。原则上年还款金额不超过家庭收入的80%。

3、有担保流动资金一般为1年以内，最多3-5年。可以采用自主支付。利率不低于1.1倍。

4、设备贷款一般为3年，最长5年。贷款额度最高70%，不超过200万。房产抵押，抵押率不超过70%，质押率则可以高至90%。利率一般上浮。

5、无担保贷款，一般1年，也有6个月，最长4年。额度一般为20-50万。

第8章其他个人贷款

1、个人信用贷款，是商业银行面向个人发放的无须提供特别担保的人民币贷款。个人信用评级高可多得信用额度，个人信用贷款特点：准入条件严格、贷款额度小（不超过100万）、期限短（1年，一般不超过3年）。

2、个人质押贷款，是借款人以合法有效、符合银行规定条件的质物出质，向银行申请取得一定金额的人民币贷款，并按期归还贷款本息的个人贷款业务。按照《物权法》规定，存单、国债、保单、股票、基金、仓单、黄金等都可以用来质押。可以采用自主支付。

特征：①贷款风险较低，担保方式相对安全；②时间短、周转快；③操作流程短④质物范围广泛。

3、个人抵押授信贷款，是指借款人将本人或第三人（限自然人）的物业抵押给银行，银行以抵押物评估值的一定比率为依据，设定个人最高授信额度的贷款。其抵押物一般为借款申请人本人或第三人（限自然人）名下的拥有房屋所有权，且产权处于自由权利状态下的住房或商用房。可采用自主支付。【最高30年，起始日为合同签订前一日。住房抵押率一般不超过70%。】

特征：先授信、后用信；一次授信，循环使用；贷款用途综合。

4、其他贷款，包含了个人住房装修贷款【1-3年，低于5年，额度一般20万】

个人耐用消费品贷款【起点2000元，一般低于10万，首付一般为20%-30%】

个人医疗贷款【6m-3yr，必须是指定医院，本人及配偶直系亲属】

个人旅游消费贷款【1-3年，首付不低于20%，低于10万元，本人及其配偶、子女及其父母】

下岗失业人员小额担保贷款【2年以内，再就业优惠证，延期不超过1年，起点2000元，低于2万元。合伙企业不超过10万元；微利项目享受贴息，但逾期展期则否；非微利项目部享受贴息。原则——担保发放、微利贴息、专款专用、按期还款】

农户小额信用贷款【1-3年，原则——一次核定、随用随贷、余额控制、周转使用】

农户联保贷款等【5户以上，原则——多户联保、按期存款、个人申请、分期还款、周转使用，存入借款额5%的存款。一般1年，不超过联保协议】

第9章个人征信系统

1、个人征信系统内容：个人基本信息、信用交易信息、特殊交易、特别记录、客户本人声明等各类信息。

个人信用交易信息是指商业银行提供的自然人在个人贷款、贷记卡、准贷记卡、担保等信用活动中形成的交易记录。【借计卡不算】

个人征信系统的功能分为社会功能【社会诚信体系建立】和经济功能【银行控制风险、维护金融稳定、促进经济增长】。

2、个人征信系统意义：①商业银行在贷款审批中将查询个人信用报告作为必须的依据，从制度上有效控制信贷风险；②有助于商业银行准确判断个人贷款客户的还款能力；③有助于识别和跟踪风险、激励借款人按时偿还债务；④有助于保护消费者利益，提高透明度；⑤有助于商业银行进行风险预警分析；⑥为规范金融秩序，防范金融风险提供了有力保障

3、查询主体包括：商业银行、金融监督管理机构以及司法部门等政府机构、个人。目前查询免费。查询须取得授权。除了本人以外，商业银行只有在办理贷款、信用卡、担保等业务时，或贷后管理、发放信用卡时才能查看个人的信用报告。【填写信息相当于默认授权】

4、异议种类：

第一类是认为某一笔贷款或信用卡本人根本就没申请过。【①他人冒用或盗用个人身份获取贷款或信用卡；②信用卡为单位或朋友替个人办的，但信用卡没有送到个人手上；③自己忘记是否办理过贷款或信用卡。】

第二类是认为贷款或信用卡的逾期记录与实际不符。【①个人的贷款按约定由单位或担保公司或其他机构代个人偿还，但单位未及时还款造成逾期；②个人办理的信用卡从未使用因欠年费而造成逾期；③个人不清楚银行确认逾期的规则，无意识中产生了逾期。】

第三类是身份、居住、职业等个人基本信息与实际情况不符。

第四类是对担保信息有异议。【①个人的亲戚或朋友以个人的名义办理了担保手续，个人忘记或根本不知道；②个人自己保管证件不善，导致他人冒用。】

5、对个人基本信息异议，去往来商业银行更新即可。对养老公积金数据异议，去社保机构查询更改。对电信费缴纳异议。对个人结算账户异议。对漏记个人信用交易。信息滞后。（我国每月更新一次）。

6、对异议处理仍有异议的。在信用报告上发表个人声明，向人行征信管理部门反映，向法院起诉。

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